عقد الإيجار القديم حال الانتهاء هل يجوز إخلاء الوحدات حالتان للطرد النهائي.الحالة الأولى تتعلق بالوحدات السكنية المؤجرة لأشخاص اعتباريين، وقد حسمها النص القانوني. أما الحالة الثانية فتتعلق بالوحدات السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، وكانت محل جدل كبير وسابقة قضائية دستورية، سواء لضمان عدم جواز إخلاء المستأجر بعد انتهاء مدة الإيجار أو لتمديد العقد إلى الورثة.
انتهاء مدة عقد الإيجار القديم
يعد انتهاء مدة الإيجار القديم من الأمور التي تشغل حيزاً كبيراً من اهتمامات الملاك والمستأجرين، وعلى الرغم من أن المحاكم شهدت نزاعات مستمرة حول امتداد عقد الإيجار القديم إلى الورثة تم حسم بعضها، إلا أن البعض الآخر على وجه الخصوص كان جزءاً مهماً من استمرار قانون الإيجار القديم حتى الآن لذلك لا يزال الأمر محل نزاع بين المالك والمستأجر.
الحالات الأولى التي يتم فيها إنهاء عقد الإيجار القديم
في الحالة الأولى التي يتم فيها إنهاء عقد الإيجار القديم، أي الوحدة السكنية المؤجرة لشخص اعتباري، فإن الوحدة السكنية المؤجرة تعاد إلى المالك مباشرة بحكم القانون رقم 10 لسنة 2022، ويعتبر موعد تسليمها هو انتهاء عقد المستأجر كشخص اعتباري لأغراض النص القانوني.
وفي هذه الحالة تعاد الوحدة السكنية إلى المالك الأصلي، وفي حالة التخلف عن التسليم، يكون له في هذه الحالة اللجوء إلى القضاء ورفع دعوى على المستأجر القانوني، ويتم تسليم الوحدة السكنية بقوة الحكم القضائي ويطرد نهائياً بمواد القانون لمدة زمنية مع تحمل التبعات المتعلقة بعدم التسليم والضرر الذي لحق بالمالك.
وذلك لما نصت عليه المادة (4) من أن المستأجر ملزم بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في اليوم التالي لانقضاء المدة المنصوص عليها في المادة (2) من هذا القانون: ويخضع إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكنى للقانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون وفقًا للقانون رقم 136 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 136 لسنة 1981، وينتهي العمل به بعد خمس سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
وتستمر المادة (4) في النص على أنه إذا لم يقم المستأجر بالإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر، لسبب وجيه ودون الإخلال بالحق في التعويض، أن يطلب من القاضي المؤقت للمحكمة ذات الاختصاص القضائي على موقع العقار إصدار أمر بالإخلاء.
ينطبق هذا الحكم على الوحدات المؤجرة للهيئات الحكومية، بما في ذلك الوزارات والهيئات، وكذلك الكيانات الاعتبارية، بما في ذلك الأحزاب السياسية ومنظمات المجتمع المدني والأشخاص الآخرين الذين يمكن اعتبارهم كيانات قانونية بموجب القانون.
الحالة الثانية لإنهاء عقد الإيجار القديم
تعتبر القضية الثانية الخاصة بإنهاء عقود الإيجار القديمة مثيرة للجدل بشكل كبير لأنها تتعلق بالوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين ولا تزال في مقدمة القضايا المتنازع عليها في المحاكم.
على عكس الحالة السابقة، يمكن تمديد عقود الإيجار السكني، ويمكن تقسيم ذلك إلى حالتين: الأولى، في حالة وفاة المستأجر، يمكن تمديد عقد الإيجار للورثة أو أي شخص كان في مسكن المستأجر الأصلي، ولا يحق للمالك طرد المستأجر. بالإضافة إلى ذلك، لا ينفسخ عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو إخراجه من المسكن إذا بقي في المسكن أي من زوج المستأجر أو أولاده أو والديه الذين كانوا يعيشون مع المستأجر حتى وفاته أو هجره أو أي من أقاربه الآخرين بالدم أو الزواج حتى الدرجة الثالثة من قرابة المستأجر.
الحالة الثالثة المتعلقة بإنهاء عقد الإيجار القديم
تتعلق الحالة الثالثة بالمحلات التجارية والأنشطة التجارية الأخرى المؤجرة بموجب قانون الإيجار القديم، كأن يتم تمديد عقد إيجار وحدة للأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية قبل صدور قرار من المحكمة، ولا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو هجره أو ورثته في بعض الحالات أو المالكين المشتركين الذين يستخدمون العقار، ويستمر لصالح المالكين المشتركين.
وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر في جميع الأحوال بتحرير عقد إيجار لمن يحق لهم الاستمرار في شغل العقار، ويلتزم هؤلاء الشاغلون بالتضامن والتكافل بجميع أحكام العقد.
قبل صدور حكم ينص على أن العقد لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي بل يمتد إلى الأقارب من الدرجة الأولى والثانية، وأن العقد ينتهي بوفاة آخر مستحق، وأن يكون ذلك لمرة واحدة فقط.