تُحدد قوانين الإيجار في مصر عدة حالات واضحة تُمكِّن مالك العقار من طلب إخلاء المستأجر، وذلك لضمان الالتزام بالعقد والحفاظ على حقوق الطرفين ولا يجوز تنفيذ الإخلاء إلا عبر الطرق القانونية وبموجب حكم قضائي نهائي. إليك أبرز هذه الأسباب:
1. التأخر في دفع الإيجار
يُعد الامتناع عن دفع القيمة الإيجارية من الأسباب الجوهرية للإخلاء. فإذا تأخر المستأجر عن السداد دون تقديم مبرر أو اتفاق مسبق مع المالك، يحق للأخير إنذاره رسميًا، وإذا لم يستجب خلال المهلة المحددة، يمكنه اللجوء للقضاء للمطالبة بالإخلاء.
2. الإضرار بالعقار أو التعدي عليه
قيام المستأجر بتعديلات جوهرية في العقار أو التسبب في أضرار إنشائية، دون إذن مسبق من المالك، يُعد مخالفة مباشرة للعقد، ويمنح المالك الحق في إنهاء العلاقة الإيجارية.
3. تغيير النشاط المتفق عليه
إذا استخدم المستأجر العقار في نشاط مختلف عما هو مذكور في العقد (مثل تحويل وحدة سكنية إلى محل تجاري دون ترخيص)، فذلك يعطي المالك الحق القانوني في طلب الإخلاء، لكونه يُعد خرقًا لبنود العقد.
4. التأجير من الباطن
يُمنع تأجير الوحدة السكنية أو التجارية لطرف ثالث بدون موافقة خطية من المالك. وإذا حدث ذلك، يُعد عقد الإيجار الأصلي لاغيًا، ويحق للمالك المطالبة بإخلاء الوحدة.
5. احتياج المالك أو أحد أقاربه للعقار
في حال أثبت المالك أنه بحاجة فعلية للوحدة السكنية له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (مثل الأب أو الأبناء)، يمكنه المطالبة بإخلائها، بشرط إبلاغ المستأجر ومنحه مهلة زمنية مناسبة لإيجاد بديل.
إشكالية الإيجار القديم: القيمة الإيجارية المتدنية
تُعد العقود القديمة من أبرز التحديات في السوق العقاري، نظرًا لأنها تعتمد على قيمة إيجارية ثابتة، لا تتناسب مع الواقع الحالي.
الأسباب:
-
الإيجار لا يتغير منذ عقود، ما يجعله أقل بكثير من سعر السوق.
-
لا يُراعي التضخم أو تغيّرات أسعار العقارات أو الصيانة.
التأثير:
-
تقليص دخل المالكين وعدم قدرتهم على ترميم العقارات أو تطويرها.
-
ضعف العائد الاستثماري للعقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم.
-
استمرار النزاعات القضائية بين الملاك والمستأجرين، مما يهدد استقرار السوق العقاري.